De huizenmarkt in Nederland is oververhit. De prijzen voor koophuizen stijgen ieder jaar en de markt lijkt maar niet af te koelen. Voor veel jongeren lijkt het kopen van een huis een onmogelijke opgave en zijn zij genoodzaakt om te gaan huren. Maar ook de huursector is verhit en het aanbod is beperkt. Is het hebben van een huis straks een luxegoed en kunnen jongeren die willen toetreden tot de huizenmarkt nog wel een huis kopen? In dit artikel geven we antwoord op deze vragen.
De Nederlandse huizenmarkt, uniek in zijn soort
Net als iedere andere markt wordt prijs bepaalt door vraag en aanbod. De huizenmarkt is daarop geen uitzondering. Er is nu eenmaal veel vraag naar huizen en het aanbod is beperkt en daardoor stijgen de prijzen. Toch moeten we om de huizenmarkt te begrijpen verder inzoomen. Allereerst is het goed om te begrijpen dat de Nederlandse huizenmarkt redelijk uniek is in zijn soort binnen Europa. Dit heeft te maken met een aantal factoren:
- Hypotheekrenteaftrek
- Groot deel woningen zijn bestemd voor de sociale huur
- Weinig aanbod
- Weinig nieuwbouw
- Wetgeving maakt het minder aantrekkelijk voor beleggers
- Nederland is een van de dichtstbevolkte landen van de wereld
- De invloed van lage rente
Hypotheekrenteaftrek
In Nederland kennen we hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat woningbezitters de rente die zij hebben betaald voor hun hypotheek van hun belastbaar inkomen mogen aftrekken. Daarmee wordt het bezit van een woning gestimuleerd.
Sociale huur, weinig aanbod en geen nieuwbouw
Een deel van de woning in Nederland zijn bestemd voor de sociale huur. Dit deel is dus niet beschikbaar voor de vrije sector. Nederland heeft een krappe woningmarkt, er zijn gewoon simpelweg woningen te kort. Dat er daarnaast niet of nauwelijks wordt gebouwd door de overheid betekent dat dit tekort voorlopig nog niet zal worden opgelost en het aanbod daardoor beperkt zal blijven. Ik hoor je nu denken: nou dan bouwen ze toch meer huizen, probleem opgelost?! Was het maar zo simpel.
Regels, stikstof en beleggers
Als het op bouwen van huizen aankomt zijn er nog een aantal problemen waarmee de Nederlandse overheid wordt geconfronteerd. Belangrijk onderwerp is de uitstoot van stikstof. Met de bouw van huizen wordt namelijk stikstof uitgestoten. Nederland kent al veel stikstofuitstoot door landbouw, verkeer maar ook de bouwsector. Om de natuur te beschermen moet Nederland voldoen aan strikte Europese regelgeving. Dit zorgt ervoor dat er minder wordt gebouwd. De procedures die moeten leiden tot bouw zijn daarnaast vaak lang en als er al plannen liggen dan worden deze vaak aangevochten bij de rechter. Dat zorgt vervolgens voor nog meer vertraging. Als laatste heeft de overheid allerlei regels geïntroduceerd op de huizenmarkt. Die zorgen ervoor dat er minder rendement te halen valt op de vastgoedmarkt. Daardoor wordt het voor beleggers steeds minder aantrekkelijk om te investeren in de huizenmarkt en de bouw van huizen.
Ruimte tekort en de Nederlandse bevolking
Nederland is een van de dichtstbevolkte landen van de wereld. Dit betekent dat er heel veel mensen zijn die een huis zoeken, maar dat er ook al veel huizen gebouwd zijn in Nederland. Er is dus simpel weg niet altijd ruimte om te bouwen en daarbij komt dat niet alle grond geschikt is om te bouwen.
De invloed van de Europese rente
Als laatste zoomen we in op de invloed van de Europese rente op de prijs van huizen. Gister heeft de ECB de rentetarieven weer verlaagd naar 2%. Dit betekent dat de hypotheekrente als gevolg hiervan ook zal dalen. Dit lijkt positief voor de huizenkoper. Lagere rente betekent namelijk dat het goedkoper wordt om te lenen voor een huis. Huizenkopers kunnen dus simpelweg meer lenen met het inkomen dat ze hebben. Toch heeft dit ook een ander effect namelijk: de huizenprijs stijgt daardoor. Huizenverkopers weten ook dat potentiële huizenkopers door lagere rentes meer kunnen lenen. Hierdoor zullen verkopers vaak de prijs van hun huis verhogen, huizen worden dus duurder.
Conclusie: Hoe (on)bereikbaar is de Nederlandse huizenmarkt?
De Nederlandse huizenmarkt is voor veel mensen, vooral jongeren, nauwelijks bereikbaar geworden. De vraag naar woningen is groot, maar het aanbod blijft achter. Door factoren als hypotheekrenteaftrek, een groot aandeel sociale huurwoningen, beperkte nieuwbouw en streng beleid voor beleggers, blijft de vrije markt krap. Daar komt bij dat bouwen lastig is: stikstofregels, trage procedures en ruimtegebrek zorgen voor veel vertraging.
Nederland is bovendien een van de dichtstbevolkte landen ter wereld. Er is simpelweg weinig plek om nog bij te bouwen, en niet elke grond is geschikt. Ook de lage rente van de Europese Centrale Bank helpt niet echt. Hoewel je daardoor meer kunt lenen, stijgen de huizenprijzen juist verder doordat verkopers daarop inspelen.
Het kopen van een huis is voor veel starters eerder een droom dan een realistisch doel. Zolang het woningtekort blijft bestaan en de prijzen blijven stijgen, lijkt een eigen woning steeds meer een luxeproduct te worden in plaats van een logisch volgende stap in je leven.
Wil je meer leren over traden, investeren en marktanalyse? Volg ons op YouTube voor dagelijkse content en live sessies waarin we actuele markttrends bespreken en jouw vragen beantwoorden! Mis het niet!
